發佈日期：2021/09/13
【張欣民】
這是實價登錄2.0正式上路後，不少民眾紛紛上網求助，也可算是求救的聲音，因為茫然不知所措，以前看預售屋想買之際，都還可以有或多或少的殺價空間，但現在現場銷售人員卻是以「我們是不二價銷售喔」，一句話就把你的嘴巴給堵住了，即使有準備大刀要殺價也一刀都砍不下去。
7月1日實價登錄2.0正式上路了，這是我國不動產交易資訊透明化的重要里程碑，也算是一項遲來的居住正義，不僅中古屋門牌號碼全都露，預售屋成交價格更必須即時登錄。
只是在新制上路之後，最近在看預售屋的民眾普遍都發現，有很多的案場都強調不二價銷售，網路上有關不二價的討論文字也越來越多。實登2.0跟不二價銷售到底有什麼關聯性呢？民眾會不會剛從資訊不對稱的迷霧中走出來，卻又掉進另一個交易資訊的陷阱之中呢？
首先，賣預售屋要走上不二價銷售，最主要是「醜媳婦終於要見公婆了」，實登2.0預售屋成交簽約30天內資訊要即時登錄，以前或是在實登1.0時代，業者會開高高的價格讓購屋人砍個爽，每個購屋人就得使出渾身解數，拉關係、找人脈幫忙殺價，反正不用登錄，最後你買高他買低，都只是江湖傳說。
舉個較鮮明的例子吧，假設某個預售建案底價每坪100萬（業者就有合理的利潤），但為了滿足民眾殺價的心理需求（業者對外宣稱之理由），他會將牌價拉高到每坪120萬或更高，有關係者，殺價力道大者，一砍18萬，開心以102萬成交；沒有關係的人或是比較客氣的客人1坪只殺了1萬塊，成交是每坪119萬。
以前反正都是私底下議價成交，都是一只黑盒子，問題不大。但是實登2.0時代，30天後兩戶成交價就登錄了，即使有座向、通風採光等等差異，也很難去解釋兩戶單坪有17萬的落差，購屋人儘管約都已經簽了，也必然馬上跑來跟業者「輸贏」，類似的糾紛恐怕會從此層出不窮。
只是市場上的不二價銷售簡直是八仙過海各顯神通，一團混亂，有所謂的「類不二價」、不二價及「真心不二價」等名稱出現，但最多的是山寨版不二價。不二價銷售是業者因應實登2.0，消極規避可能衍生交易糾紛之銷售手法，但是如果符合以下3要件，卻有保障消費者權益的積極意義。
1.沒有檯面下個別的議價動作
目前宣稱不二價的個案大抵上都有做到這點，也是藉此堵住購屋人想殺價的意圖。但光靠這一點是不能稱為不二價銷售喔！
2.開價要更低、更實在
因為沒必要再拉高價格讓購屋人砍價，所以不二價銷售的開價就要比過去低，比過去更實在，達到開價即成交價的狀況，上面所舉的那個例子就很清楚了，業者賣每坪100萬就有合理的利潤，消費者就用這價格買下，不用也不能再故弄玄虛，讓人砍個夠！
3.所有房屋價目表全都露
大家都有到超商、超市的購物經驗，他們的共通點是什麼呢？就是每項商品都有標價，你只要喜歡，看價目表自己買得起，就到櫃台結帳走人，你不會在超市拿一盒美國牛排到櫃檯，要求打個折扣什麼的，這就是大家非常熟悉的不二價銷售。
所以預售屋要真的不二價銷售，就必須將每一戶房子的規格、價格全部攤在陽光下，讓消費者以自由意志去判斷自己喜歡哪一個物件、哪戶房子自己買得起，這才是不二價銷售的真諦。
但是現在預售市場上的不二價銷售，幾乎都沒做到第3點，第2點則如內政部官員所說的是業者的自律行為，不會強制要求。至於有無適度調降價格？開價有沒有更實在？民眾實際上還是茫然的！
實務上，市場中很早就有符合上述3要件的不二價銷售建案，也賣得很好，「不是講給鬼聽的喔」！所以不要再說連美國都做不到，就看主管機關要不要據此立下個典範，讓業界有所依循，這才是購屋人之福，也才是真正的居住正義喔！
資料來源：今周刊